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Pintura de fachadas

Pintura de fachadas en su empresa o vivienda

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Limpieza de piscinas

Limpieza de Piscinas

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Transformar un local comercial en una vivienda 3

Transformar un local comercial en una vivienda

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La transformación en vivienda de antiguos locales comerciales o, incluso, de naves industriales es un hecho cada vez más frecuente en nuestras ciudades. La carestía de la vivienda en determinadas zonas urbanas en unos casos, el excedente de locales resultante de situaciones de crisis o disminución de la actividad económica en otros, e incluso la moda o ciertas tendencias de diseño como el caso de los loft, son algunas de las causas de este fenómeno socioeconómico.

Desde el punto de vista legal, es necesario plantearse la licitud, conforme a la normativa vigente, del cambio de uso y destino de espacios existentes en edificios en régimen de propiedad horizontal, que fueron inicialmente concebidos para otros fines. El Tribunal Supremo ha venido a ocuparse recientemente de esta cuestión en una sentencia de 3 de diciembre de 2014, en la que reitera la doctrina que ya sentó con anterioridad en esta materia en las sentencias de 20 de octubre de 2008 y de 30 de diciembre de 2010.

El Tribunal Supremo parte de que el derecho de propiedad está ampliamente reconocido en nuestro Ordenamiento Jurídico por el artículo 33 de la Constitución Española de 1978, que no admite más limitaciones al derecho de propiedad que las legal o convencionalmente establecidas, que, en todo caso, deberán interpretarse restrictivamente. En el ámbito concreto de la propiedad horizontal, el citado tribunal admite que es posible establecer limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la comunidad, y entre ellas, limitaciones o prohibiciones de determinadas actividades o de cambio de uso de los elementos privativos que integran la comunidad horizontal. Pero para que tales limitaciones sean eficaces, deberán constar de manera expresa, y para producir efectos frente a terceros, deberán además estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Sobre la base de estas consideraciones, el Tribunal Supremo considera que el propietario de cualquier elemento privativo de la propiedad horizontal, tiene plena libertad para destinar su departamento al uso que estime conveniente, a menos que tal uso esté legalmente prohibido o que el cambio de uso esté prohibido en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos reguladores de la misma. La mera mención en la descripción del departamento en cuestión del uso al que inicialmente se destina ese departamento, no puede entenderse como una limitación de uso o como una prohibición de cambio de uso. Tales limitaciones deben establecerse de manera clara y precisa.

La consecuencia de la argumentación anterior, es que cuando en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en sus estatutos no se establece de manera clara una prohibición de cambio de uso o destino de los distintos departamentos, no será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para la transformación de un local comercial en una vivienda.

No obstante lo anterior, aunque no exista una prohibición estatutaria de cambio de uso, será necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios del edificio si por la transformación del local en vivienda se afectan o alteran elementos comunes del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir puertas en zonas comunes), o si se modifican las cuotas de participación en la comunidad de todos o algunos de los elementos privativos que la componen.

En aquellos casos en que sea necesario el acuerdo favorable de la Junta de Propietarios del edificio para la transformación, bien por existir una prohibición expresa en los estatutos, bien por implicar la transformación en vivienda una alteración de los elementos comunes o de las cuotas de participación, dicho acuerdo deberá adoptarse por unanimidad, dado que implica la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Desde el punto de vista administrativo y urbanístico, debemos tener en cuenta que las Comunidades Autónomas, a quienes compete la legislación sobre urbanismo y vivienda, y los Ayuntamientos, a través del planeamiento urbanístico, pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones respecto de estos cambios de destino, así como definir los diferentes usos y aprovechamientos urbanísticos de que es susceptible cada área urbana. Por ello, habrá que estar a lo que disponga la normativa urbanística aplicable, que implicará en la mayor parte de los casos la necesidad de obtener una licencia municipal de cambio de uso para transformar un local en vivienda.

Por otra parte, la transformación en vivienda de un local comercial implicará necesariamente obras de reforma interior, que estarán sujetas a la obtención de la correspondiente licencia municipal de obras, y una vez finalizadas las obras, será necesario solicitar la licencia de primera ocupación, que acredite que el espacio transformado cumple los requisitos necesarios para ser considerado legalmente como vivienda.

En definitiva, y a modo de resumen, podemos concluir que la transformación de locales en viviendas podrá realizarse cuando esté permitida por la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de que se trate, así como por la normativa urbanística del municipio en el que se encuentre el edificio. Desde el punto de vista del derecho civil, podrá llevarse a efecto sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios si los estatutos de la comunidad no prohíben de manera expresa la transformación en vivienda de locales comerciales, ni dicha transformación altera los elementos comunes del edificio o las cuotas de participación en la comunidad.

fuente: tuguialegal.com

Los edificios anteriores a 2010 deben adaptarse a discapacitados 4

Los edificios anteriores a 2010 deben adaptarse a discapacitados

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El Colegio de Aparejadores de Sevilla recuerda que las edificaciones anteriores a 2010 deberán cumplir la normativa de accesibilidad personas con discapacidad antes del 4 de diciembre por ser cuando expira el plazo para que queden adaptados los inmuebles a lo que señala la Ley. El presidente, Javier Gómez Ramallo, recalca que los aparejadores «somos técnicos altamente cualificados para afrontar la rehabilitación de los edificios existentes más allá de lo estrictamente exigible por ley».

Tras la publicación del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, se aprobó el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que se aplica en los siguientes ámbitos: telecomunicaciones y sociedad de la información, espacios públicos urbanizados, infraestructuras y edificación, transportes, bienes y servicios a disposición del público y relaciones con las administraciones públicas, administración de justicia, patrimonio cultural y empleo. El colegio explica que el artículo 26 de la norma lo determina y señala que «deberán ser recogidas en la fase de redacción de los proyectos básicos, de ejecución y parciales, denegándose los visados oficiales correspondientes, bien de colegios profesionales o de oficinas de supervisión de las administraciones públicas competentes, a aquellos que no las cumplan».

Francisco Ligero, aparejador del colegio y experto en este asunto, señala como novedades técnicas más llamativas «que nos tendremos que acostumbrar a ver poco a poco en nuestros edificios bucles magnéticos (instalaciones que facilitan la comunicación de personas que utilizan audífono) o solerías detectables para personas invidentes antes de llegar a una escalera o a una rampa». Y que un discapacitado podrá exigir que ese edificio o espacio reúna las condiciones adecuadas para su acceso.